Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj
Osavuosikatsaus 1.1.-30.6.2020
Pörssitiedote 13.8.2020 klo 8.30
YHTEENVETO KAUDELTA HUHTIKUU-KESÄKUU/2020 (VERTAILUKAUSI HUHTIKUU-KESÄKUU/2019)
- EPRA-tulos oli 44 tuhatta euroa (262 tuhatta euroa). EPRA-tulokseen vaikuttivat merkittävästi päällekkäiset hallintokulut sekä asuntojen myynneistä johtuva liikevaihdon lasku. Parantuneen vuokrausasteen vaikutukset EPRA-tulokseen näkyvät yhtiön liikevaihdossa viiveellä.
- Ydintoiminnan neliömetripohjaisesti laskettu vuokrausaste nousi 30.6.2020 90,4 prosenttiin (31.3.2020: 85,6 %) järjestelmällisen työn tuloksena, yhtiön liikevaihtoon parantunut vuokrausaste vaikuttaa viiveellä.
- Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj ja Collector Bank AB allekirjoittivat maaliskuussa 2020 lainasopimuksen, jolla Ovaro toteutti 1.4 lainajärjestelyn, jossa jälleenrahoitettiin 20 miljoonan euron joukkolaina. Joukkolainan takaisinmaksu rahoitettiin kassavaroilla, 7 miljoonaa euroa ja 13 miljoonan euroa osalta uudella 1.4 nostetulla lainalla. Samalla lainasopimuksella Ovaro järjesteli lainasalkkunsa siten, että olemassa olevat lainat yhdisteltiin yhdeksi 34 miljoonan euron suuruiseksi vakuudelliseksi lainaksi. Uudelleenjärjestellyt lainat sisälsivät nostetun lainan lisäksi emoyhtiön jo olemassa olleet 18 miljoonan euron lainat sekä tytäryhtiölainaa.
- Liikevaihto oli 2 407 tuhatta euroa (2 794 tuhatta euroa). Liikevaihtoa laski vertailukauteen nähden pienentynyt vuokra-asuntokanta.
- Katsauskauden tulos ennen veroja oli -2 202 tuhatta euroa (-1 850 tuhatta euroa). Tulokseen sisältyy merkittävimpinä erinä hoitokulut -1 169 tuhatta euroa (-1 099 tuhatta euroa), sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta tappiota -1 747 tuhatta euroa (-1 608 tuhatta euroa) sekä rahoituskuluja -710 tuhatta euroa (-745 tuhatta euroa).
- Katsauskauden tulos oli tappiollinen -1 855 tuhatta euroa (-1 521 tuhatta euroa).
- EPRA-tulos 44 tuhatta euroa (262 tuhatta euroa). EPRA-tulokseen vaikuttivat merkittävästi päällekkäiset hallintokulut sekä asuntojen myynneistä johtuva liikevaihdon lasku. Parantuneen vuokrausasteen vaikutukset EPRA-tulokseen näkyvät yhtiön liikevaihdossa viiveellä.
- Asuntoja myytiin katsauskaudella yhteensä 26 kappaletta (31 kappaletta).
- Katsauskauden aikana asuntojen vuokrattavuutta parantaviin huoneistoremontteihin käytettiin 0,5 miljoonaa euroa.
YHTEENVETO KAUDELTA TAMMIKUU-KESÄKUU/2020 (VERTAILUKAUSI TAMMIKUU-KESÄKUU/2019)
- Ydintoiminnan neliömetripohjaisesti laskettu vuokrausaste nousi 30.6.2020 90,4 prosenttiin (30.6.2019: 85,9 %) järjestelmällisen työn tuloksena, yhtiön liikevaihtoon parantunut vuokrausaste vaikuttaa viiveellä.
- Asuntoja myytiin puolivuotiskaudella yhteensä 57 kappaletta (59 kappaletta). Myytyjen asuntojen yhteisarvo oli velattomana 12,2 miljoonaa euroa (16,7 miljoonaa euroa).
- Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n uusi toimitusjohtaja Marko Huttunen aloitti työt 1.2.2020.
- Uusi talouden- ja kiinteistöhallinnon ohjausprosessi on työllistänyt Ovaron henkilökuntaa ja se otetaan kokonaisuudessaan käyttöön elokuun 2020 aikana. Vaikutukset alkavat näkyä yhtiön taloudellisissa luvuissa loppuvuoden 2020 aikana ja koko vaikutukseen odotetaan näkyvän vuonna 2021.
- Liikevaihto oli 4 926 tuhatta euroa (5 733 tuhatta euroa). Liikevaihtoa laski vertailukauteen nähden pienentynyt vuokra-asuntokanta.
- Puolen vuoden tulos ennen veroja oli -3 173 tuhatta euroa (-2 782 tuhatta euroa). Tulokseen sisältyy merkittävimpinä erinä hoitokulut -2 656 tuhatta euroa (-2 825 tuhatta euroa), sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta tappiota -2 130 tuhatta euroa (-1 823 tuhatta euroa) sekä rahoituskuluja -1 414 tuhatta euroa (-1 476 tuhatta euroa).
- Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määritys tehtiin Jones Lang LaSalle Finland Oy:n (JLL) toimesta 30.6.2020 tilanteesta. Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli katsauskauden päättyessä 136 miljoonaa euroa (31.12.2019: 150 miljoonaa euroa). Samansisältöisen huoneistosalkun käyvät arvot laskivat n. 0,9 % vuodenvaihteesta. Näistä myyntisalkussa tapahtunut käyvän arvon lasku oli 2,39 prosenttia ja ydintoiminnan osalta lasku oli 0,55 prosenttia. JLL tekee seuraavan käyvän arvon määrityksen 31.12.2020 tilanteesta.
- EPRA-tulos oli -331 tuhatta euroa (28 tuhatta euroa) ja osakekohtainen nettovarallisuus 7,5 euroa (8,31 euroa). EPRA-tulokseen vaikuttivat merkittävästi päällekkäiset hallintokulut sekä asuntojen myynneistä johtuva liikevaihdon lasku. Parantuneen vuokrausasteen vaikutukset EPRA-tulokseen näkyvät yhtiön liikevaihdossa viiveellä.
- Taseen loppusumma oli 30.6.2020 141 325 tuhatta euroa (31.12.2019: 159 903 tuhatta euroa).
- Konsernin lainat rahoituslaitoksilta sisältäen myytävissä oleviin sijoituskiinteistöihin kohdistuvat velat olivat 72 317 tuhatta euroa (84 029 tuhatta euroa) ja omavaraisuusaste 48,5 prosenttia (44,5 %:a)
- Ovaro kehittää aktiivisesti kiinteistökantaansa ja ensimmäisen puolivuotiskauden aikana kiinteistöjen kehittämiseen ja perusparannuksiin on aloitetun huoneistoremonttiohjelman puitteissa käytetty yhteensä 0,9 miljoonaa euroa.
OHJEISTUS
Vanha ohjeistus:
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj arvioi vuoden 2020 operatiivisen tuloksen olevan parempi kuin 2019.
Uusi ohjeistus:
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj päivitti 10.8.2020 julkaistulla pörssitiedotteella tilikauden 2020 näkymiään, jonka mukaan Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj arvioi vuoden 2020 operatiivisen tuloksen (EPRA-tulos) olevan samalla tasolla tai hieman alhaisempi kuin vuonna 2019.
TOIMITUSJOHTAJA MARKO HUTTUNEN
Alkuvuosi oli tuloslukujen perusteella vielä heikko. Liikevaihto laski, koska alkuvuoden vuokrausaste oli vielä heikolla tasolla. Lisäksi asuntojen myyntien johdosta vuokratuotot pienenivät. Kulurakenne oli raskas, kun hallintoa rasitti ulkoistamisen alasajo. Kokonaistulosta painoi alas vielä puolivuosittain tehtävä asuntojen markkinahinta-arvostus, jossa Jones Lang LaSalle Finland Oy korjasi sijoituskiinteistöjen käypiä arvoja 0,9 prosentin verran alaspäin. Ydinsalkun vuokrausaste kuitenkin parani huomattavasti.
Ovaro muuttui 21 kuukautta sitten asuntorahastosta sijoitusyhtiöksi ja siirrytty hallinnointiyhtiöistä omaan organisaatioon. Muutoksen myötä asuntosalkku jaettiin kahteen osaan: vuokraustoimintaan heikosti soveltuva asuntokanta siirtyi muuksi toiminnaksi nimettyyn myyntisalkkuun ja vuokraustoimintaan sopivista kohteista muodostettiin ydinsalkku. Ovaron ensimmäisen 21 kuukauden aikana asuntoja on myyty velattomilla kauppahinnoilla yhteensä 47,2 miljoonalla eurolla (1.10.2018-30.6.2020). Samassa ajassa ydinsalkun vuokrausaste on noussut 83,8 prosentista (31.12.2018) 90,4 prosenttiin. Ovaro on pystynyt järjestelemään rahoituksiaan, lainakantaa on saatu pienennettyä ja yhtiön likviditeetti on parantunut merkittävästi myynti- ja lainajärjestelyjen myötä ja omavaraisuusaste on parantunut. Konsernin lainoja, sisältäen emoyhtiön ja tytäryhtiöiden lainoja, on lyhennetty yhteensä noin 40 miljoonalla eurolla, minkä lisäksi lainoja on uudelleenrahoitettu kahdessa järjestelyssä yhteensä 28 miljoonan euron edestä. Mielestäni nämä ovat hyviä saavutuksia, vaikka töitä on vielä paljon tehtävänä.
Kulurakennetta on rasittanut kallis ulkoistettu talous- ja kiinteistöjen hallinto. Itse aloitin toimitusjohtajana 1.2.2020 ja sain ensitöikseni järjestää talouden- ja kiinteistöjen hallinnon uudelleen. Lisäksi keskeiset tiedot on siirretty ulkoistetuista järjestelmistä omiin tietojärjestelmiin. Kustannussäästöt tästä alkavat näkyä osin jo toisella vuosipuoliskolla ja kokonaisuutena ensi vuonna. Tärkeimpänä tehtävänäni on saneerausohjelman loppuunsaattaminen ja sen jälkeisen kasvustrategian suunnittelu ja toteutus.
Alkuvuodesta käynnistetty kiinteistöjen peruskorjausohjelma etenee suunnitellusti ja yhtiön kiinteistökannan kehittämiseen ja kohteiden vuokrattavuuden parantamiseen on investoitu 0,9 miljoonaa euroa viimeisen puolen vuoden aikana. Investointien ensisijainen tavoite on kohteiden vuokrattavuuden parantaminen. Pitkään tyhjillään olleeseen Keravan Nissilänpihaan toteutettiin ensimmäinen kehityshanke, joka valmistui heinäkuussa 2020. Valmistuneet asunnot ovat menneet hyvin vuokralle. Lisäksi heikkokuntoisten huoneistojen vuokrattavuutta on parannettu alkuvuodesta aloitetulla peruskorjausohjelmalla, joka jatkuu koko vuoden 2020.
Tärkeintä on nyt tulokseen selvä parantaminen. Tämä onnistuu vuokrausasteen nostamisella, kustannustehokkuuden läpiviennillä, uuden liiketoiminnan kehittämisellä sekä rahoituskustannusten laskemisella.
Ovarolla on takana saneerausjakso, jolloin asuntokannan arvo on laskenut ja tulosluvut ovat olleet heikkoja. Edessä on hyviä mahdollisuuksia, kun toimii ammattimaisena vuokra-asuntojen tarjoajana. Megatrendit tukevat niin vuokra-asumista kuin kaupungistumista enkä usko, että koronapandemia tätä trendiä suuresti kääntää.
Ovarolla on osaava tiimi ja vahva omavaraisuusaste (48,5 %), mikä antaa mahdollisuuden ryhtyä investointeihin ja kiinteistökehitystoiminnan käynnistämiseen.
Tavoitteenamme on päivittää yhtiön strategia tämän syksyn aikana. Tarkoitus on siirtyä saneerausvaiheesta eteenpäin. Strategiatyön keskeisenä tavoitteena on tarkentaa nykyisen kiinteistövarallisuuden kehittämisestä ja luoda suuntaviivat kasvulle, jotta omistaja-arvo kehittyisi myönteisesti.
YHTEENVETOTAULUKKO
| Keskeiset tunnusluvut | |||||||||
| 4-6/2020 | 4-6/2019 | muutos | 1-6/2020 | 1-6/2019 | muutos | 1-12/2019 | |||
| Liikevaihto, t€ | 2 407 | 2 794 | -13,9 % | 4 926 | 5 733 | -14,1 % | 10 966 | ||
| Nettotuotto, t€ | 1 238 | 1 696 | -27,0 % | 2 270 | 2 909 | -22,0 % | 5 915 | ||
| Katsauskauden tulos, t€ | -1 855 | -1 521 | -22,0 % | -2 447 | -2 332 | -4,9 % | -6 377 | ||
| Tulos/osake, laimentamaton, € | -0,20 | -0,16 | -25,0 % | -0,26 | -0,24 | -8,3 % | -0,68 | ||
| Taseen loppusumma, M€ | 141,3 | 175,2 | -19,3 % | 141,3 | 175,2 | -19,3 % | 159,9 | ||
| Rahavarat, M€ | 4,2 | 6,9 | -39,1 % | 4,2 | 6,9 | -39,1 % | 9,4 | ||
| Vaihtoehtoiset tunnusluvut | |||||||||
| Operatiivinen tulos (EPRA), t € | 44 | 262 | -83,2 % | -331 | 28 | -1282,1 % | 541 | ||
| EPRA-tulos/osake, € | 0,00 | 0,03 | -100,0 % | -0,04 | 0,00 | -100,0 % | 0,06 | ||
| Nettovarallisuus/osake (EPRA) € | 7,5 | 8,31 | -9,7 % | 7,5 | 8,31 | -9,7 % | 7,8 |
EPRA-tulos ja sen analyysi
EPRA-tulos oli katsauskaudella -331 tuhatta euroa, kun se vuotta aiemmin (1-6/2019) oli 28 tuhatta euroa. EPRA-tuloksen muutokset vertailukauteen nähden syntyivät seuraavista eristä:
- Liikevaihto pieneni vertailukauteen nähden 807 tuhatta euroa, johtuen vuokra-asuntokannan pienenemisestä vertailukauteen nähden. Asuntojen myynti on toteutettu yhtiön strategian mukaisesti.
- Hoitokulut pienenivät 169 tuhatta euroa vertailukauteen nähden. Hoitokulut sisältävät tulosvaikutteisesti kirjattuja tehtyjä asuntojen vuokrattavuutta parantavia vuokra-asuntojen ylläpitokorjauksia lisäksi 191 tuhatta euroa.
- Muut liiketoiminnan kulut, joka sisältää mm. vuokraustoiminnan- ja hallinnon kulut olivat 221 tuhatta euroa pienemmät kuin vertailukautena. Yhtiö valmistautuu merkittävään hallinnon ja talouden uudistamiseen oman henkilöstön voimin, minkä vuoksi hallintokuluissa on vielä päällekkäisyyttä eri toimijoiden välillä.
- Rahoituskulut pienentyivät 62 tuhatta euroa vertailukauteen nähden.
LÄHIAJAN RISKIT JA EPÄVARMUUSTEKIJÄT
Ovaro Kiinteistösijoitus arvioi, että yhtiön lähiajan keskeisimmät riskit ja epävarmuustekijät liittyvät
asuntojen arvonmuutokseen, sijoituskiinteistöjen myynteihin, korjausmenoihin, rahoitukseen ja korkotasoon. Näistä asuntojen arvonmuutosta yhtiö pitää merkittävimpänä. Asuntomarkkinoilla tapahtuvat asuntojen hintojen muutokset vaikuttavat yhtiön asuntojen arvoihin ja heijastuvat sitä kautta yhtiön tulokseen.
Yhtiöllä voi olla haastavaa toteuttaa huoneistomyyntejä tavoittelemassaan määrässä.
Yhtiö pyrkii kiinteistöjen suunnitelmallisella ylläpidolla ja aktiivisella vuokrauksella ylläpitämään kiinteistöjen ja asuntojen arvoa. On kuitenkin mahdollista, että yhtiön ajanmukaistamiskulut saattavat kasvaa. Suurilla odottamattomilla korjauksilla ja korjausmenoilla olisi negatiivinen vaikutus vuokrausasteeseen, vuokratuottoihin ja kannattavuuteen.
Yhtiön rahoitusasema on tarkasteluhetkellä vakaa.
Yhtiön kassavirallinen tuotto on matala suhteessa hallinnon ja rahoituksen kustannuksiin. Korkojen nousu voi vaikuttaa negatiivisesti yhtiön kassavirralliseen eli operatiiviseen tulokseen (EPRA). Korkotason nousu voi olla merkittävä riski yhtiön tuloksentekokyvyn kannalta. Yhtiön voi olla vaikea turvata vieraan pääoman ehtoinen rahoitus kilpailukykyisillä ehdoilla.
Koronavirusepidemia levisi Suomeen maaliskuun aikana. Epidemian aiheuttama taloudellinen epävarmuus ei vaikuttanut Ovaron toimintaan ensimmäisellä puolivuotiskaudella, mutta siitä johtuvalla epävarmuudella ja mahdollisella toisella aallolla arvioidaan olevan vaikutuksia loppuvuoden liiketoimintaan. Korona virusepidemian vaikutuksia on vaikea arvioida ja tämä aiheuttaa merkittävää epävarmuutta yhtiön toimintaan tilanteen kehittyessä yhtiön kannalta epäsuotuisaan suuntaan. Yhtiön hallitus ja johto arvioivat tilannetta jatkuvasti pystyäkseen reagoimaan muuttuvaan tilanteeseen sen vaatimalla tavalla ja vakavuudella.
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj
Lisätietoja: Toimitusjohtaja Marko Huttunen, puh 050 329 2563.
Jakelu: Nasdaq Helsinki, keskeiset tiedotusvälineet, www.ovaro.fi
Liite: Osavuosikatsaus 2020 Q2.pdf
Liite